🏡 🇺🇸 Investissement immobilier : Comment j’ai investi dans 3 immeubles de rapport et 12 maisons aux États-Unis

Dans cet article, je vais vous présenter RealT : une entreprise américaine qui propose de l’investissement fractionné sur des biens immobiliers sur le marché Américain grâce à la blockchain.

Si l’idée vous intéresse, mais que vous ne savez pas comment passer à l’action, je vous propose une formation vidéo pour investir aux États-Unis pas à pas.

AVERTISSEMENT : Je (moi, Guillaume Teillet) ne suis ni conseiller en gestion de patrimoine, ni avocat, ni comptable, ni banquier. Tout ce que vous trouverez ici est mon avis PERSONNEL et ce que j’ai tiré de ma propre expérience. Consultez TOUJOURS un professionnel si vous avez le moindre doute sur un investissement potentiel.

I – L’immobilier fractionné, c’est quoi ? Comment cela fonctionne ?

Fondé en Janvier 2019, RealT est une entreprise américaine basée en Floride qui propose de l’investissement fractionné sur des biens immobiliers sur le marché Américain grâce à la blockchain Ethereum.

a) L’immobilier fractionné : l’investissement immobilier pour tous ?

En général lorsque vous acheter un bien immobilier vous le possédez à 100% : il est à vous et rien qu’à vous. Cependant, avec l’émergence de la blockchain ces dernières années, un nouveau concept a vu le jour : l’immobilier fractionné.

L’immobilier fractionné s’appuie sur la tokenisation des biens : concrètement, cela se traduit par la division d’un bien en token. Chaque token représente une partie de la propriété du bien.

Prenons un exemple : une maison qui coûte 100 000 euros. 

Pour pouvoir l’acheter à 100% (immobilier classique) vous devez payer 100 000 euros (cash ou via un prêt bancaire).

Avec l’immobilier fractionné vous pouvez décidé d’acheter que 10% de cette maison : en effet, la maison a été divisée en token. Il a été décidé arbitrairement par le vendeur que la maison serait divisée en 1 000 tokens d’une valeur unitaire de 100 euros.

Ainsi, si vous souhaitez posséder que 10% de la maison, vous devrez acheter 100 tokens pour une valeur totale de 10 000 euros. Vous serez alors copropriétaire du bien et vous toucherez 10% des revenus locatifs annuels.

Quels sont les avantages d’un investissement immobilier fractionné ?

1. C’est plus abordable : vous n’investissez que ce que vous pouvez vous permettre et vous n’avez pas besoin d’obtenir un prêt bancaire
2. Vous diminuez les risques de non-paiement du loyer : vous pouvez investir dans plusieurs propriétés différentes pour diminuer les risques de non-paiement du loyer.
3. Vous devenez propriétaire plus rapidement : lors d’un achat immobilier classique, il faut plusieurs mois minimums avant de devenir propriétaire. Avec l’immobilier fractionné sur la blockchain, quelques heures suffisent.
4. C’est plus facile : pas besoin d’avoir un compte bancaire aux États-Unis ou d’être physiquement présent pour la signature du contrat !
5. Vous gardez vos droits de propriétaires : lorsqu’une décision doit être prise, un vote à lieu sur la blockchain.
6. Vous pouvez revendre vos tokens à tout moment : besoin de liquidité ? Vous pouvez revendre vos tokens à RealT ou les revendre sur le marché secondaire grâce à Uniswap.

b) Tokeniser un bien immobilier

C’est cette notion qui est le plus souvent la plus compliquée à comprendre pour les personnes qui ne maîtrisent pas les cryptomonnaies et la blockchain : lorsque j’ai expliqué le concept de RealT à ma mère la première fois, elle m’a demandé si j’avais acheté les toilettes ou le salon.

En réalité, lorsque vous achetez un token, vous n’achetez pas une partie de la maison, vous acheter une part d’une entreprise qui possède la maison : Cette entreprise possédera qu’un seul bien : la maison ou l’immeuble que l’on souhaite transformer en token. Ainsi légalement le propriétaire du bien est une entreprise qui elle même est possédée par des investisseurs à travers des tokens. Chaque token représente une petite partie de l’entreprise et donc en achetant des tokens vous acheter en réalité une entreprise qui vous reverse l’argent qu’elle reçoit des locataires du bien.

c) L’achat de votre premier token

Lors de l’achat de votre premier token chez RealT, vous allez devoir vous inscrire sur la plateforme et remplir un formulaire pour indiquer votre identité. Une fois que celle-ci aura été vérifiée, vous pourrez acheter vos tokens sur le site.

Si vous êtes familier avec le fonctionnement des cryptomonnaies (Vous savez créer un portefeuille Ethereum, envoyer et recevoir des ethers, sécuriser votre portefeuille…) alors vous pouvez vous rendre directement sur le site internet de RealT.

Pour les débutants et pour les personnes qui ne sont pas encore très à l’aise avec les cryptomonnaies et la blockchain Ethereum,  j’ai enregistré une formation vidéo dans laquelle je vous explique pas à pas comment investir sur cette plateforme.

d) Le paiement des loyers

Le paiement des loyers s’effectue en USDC, un stablecoin (c’est-à-dire une cryptomonnaie qui suit le cours d’une monnaie fiat. Ici, l’USDC suit le court de l’USD, le dollar américain). Les loyers sont envoyés sur votre portefeuille Ethereum. Vous pouvez par la suite convertir vos USDC en USD, en EUROS ou toute autre monnaie classique.

À l’origine, le paiement des loyers devait être effectué tous les jours, mais à cause de l’augmentation des frais de transactions sur la blockchain Ethereum il a été décidé que le paiement des loyers aurait lieu une fois par semaine, le Mercredi. L’équipe de RealT travaille à un nouveau système de paiement qui leur permettra d’avoir plus de flexibilité.

e) Réinvestissement des loyers et marché secondaire : Uniswap

Lorsque vous possédez au moins un token d’un bien immobilier alors vous faites partie de la liste blanche des investisseurs pour ce bien et vous avez accès au marché secondaire qui utilise le protocole Uniswap.

Uniswap permet de créer de la liquidité pour un RealToken : certains investisseurs peuvent décider de mettre en vente leur RealToken sur Uniswap et permette donc aux autres investisseurs de la liste blanche de racheter leurs tokens au prix du cours Uniswap. Ainsi, même si tous les tokens apparaissent comme vendu sur le site de RealT, il est possible de continuer d’en acheter sur le marché secondaire dès lors que vous en avez acheter au moins un sur le site de RealT et que vous êtes donc sur la liste blanche.

Sur le site internet de RealT, vous êtes obligé d’acheter un nombre de token entier : 1 token, 2 tokens, 10 tokens… Ce n’est pas le cas sur Uniswap où vous pouvez acheter des fractions de RealToken : ainsi, vous pouvez acheter 0.237366423943342345 ou 3.748320394325346346 tokens si vous le souhaitez ! Cela vous permet notamment de réinvestir les loyers que vous recevez sans attendre d’avoir le montant nécessaire pour acheter un token complet sur le site de RealT.

f) La revalorisation du bien : l’audit annuel

Avec le temps, la valeur d’un bien immobilier évolue : pour permettre aux investisseurs de suivre cette évolution, RealT fait appel à un auditeur indépendant pour évaluer la valeur du bien chaque année. Cet audit est ensuite mis à disposition sur la fiche du bien sur le site de RealT.

L’évolution de la valeur du bien fait aussi évoluer un autre paramètre : le prix du token. Par conséquent, si la valeur du bien augmente, la valeur de votre token augmente et vous pouvez le revendre plus cher.

g) La revente

Avec l’immobilier classique, la revente d’un bien immobilier peut s’avérer longue et compliquée : ce n’est pas le cas avec l’immobilier fractionné car vous ne revendez pas tout le bien, mais seulement la fraction qui vous appartient (vos tokens).

Il existe trois façons à l’heure actuelle de revendre vos tokens :

1. Sur le site de RealT : L’entreprise vous rachète vos tokens au prix en vigueur sur leur site moyennant des frais de vente (un petit pourcentage du montant total). RealT les remettra ensuite en vente libre sur son site internet.
2. Sur Uniswap : Vous pouvez mettre vos tokens sur Uniswap et attendre que quelqu’un vous les rachète. Le prix est fixé automatiquement par Uniswap en fonction de la disponibilité et de la demande.
3. En trouvant directement un investisseur qui est déjà sur liste blanche : Grâce au groupe Telegram et au serveur Discord vous trouverez assez facilement un investisseur qui pourra vous racheter vos tokens. Vous fixerez le prix vous-même en accord avec l’acheteur.

II – RealT c’est quoi ? C’est qui ?

a) L’équipe de RealT

Passons à présent en revue l’équipe fondatrice de RealT :

• Remy Jacobson : c’est le président de la société. Il est également président, associé directeur et cofondateur de Bunker Capital, une société de conseil sur la blockchain basée en Floride et fondée en novembre 2016. Il apporte notamment à RealT son expérience dans le domaine de la vente et de l’investissement. Il investit dans l’immobilier depuis plus de 20 ans et il est depuis 2012 le PDG de J Cube Development, une société d’investissement et de développement immobilier basée dans la région de Miami. Remy s’intéresse au monde de la crypto depuis 2011 et il a rapidement développé une passion pour la cryptomonnaie et pour la blockchain. Il a d’abord lancé une entreprise de minage de bitcoin qui s’appelait Liquid Bits puis cette entreprise a évolué pour devenir CoinWare, l’une des premières méga-mines commerciales en 2013.

• Jean-Marc Jacobson : avec plus de 25 ans d’expertise en finance, technologies de l’information et gestion d’entreprise, Jean-Marc est l’un des piliers de RealT. Au début de sa carrière, il s’est notamment spécialisé dans la stratégie financière et les algorithmes de trading. Il s’est par la suite tourné vers l’immobilier et a développé un nouveau logiciel pour aider son entreprise à gérer des portefeuilles immobiliers entiers. En 2013, il a fondé Bitcoin Embassy : le premier centre d’entrepreneuriat au monde pour les développeurs, les professionnels et les start-ups de l’industrie du Bitcoin. L’objectif était de favoriser la création d’une communauté de passionnés autour des cryptomonnaies.

• Gary Krat : il a commencé sa carrière professionnelle dans les années 70 en tant qu’avocat à New York. À la fin des années 70, Gary a rejoint Integrated Resources Inc, une entreprise dans laquelle il est resté 13 ans et où il a géré plus de 600 transactions immobilières. Il a également fondé et dirigé le plus grand groupe de courtiers aux États-Unis à l’époque. Dans les années 90, Gary Krat a dirigé plusieurs sociétés du groupe SunAmerica. Ce groupe a été racheté par American International Group Inc en 1999 et Gary l’a quitté en 2001 afin de fonder une entreprise d’investissement dans l’immobilier. Cette entreprise à gérer plus de 250 transactions immobilières à ce jour.

• David Hoffman : est le directeur des opérations de RealT. David Hoffman est un expert dans les cryptomonnaies et il a été pendant longtemps consultant pour des start-ups qui souhaitaient se lancer dans cette industrie. Il anime également un podcast, POV Crypto, où des invités de premier plan viennent discuter de leurs points de vue et de leurs prédictions sur l’industrie de la cryptomonnaie et de la blockchain.

• Astor Rivera : il est le Chief Technology Officer (CTO – en français : Directeur technique) de RealT. C’est donc lui qui est en charge de l’aspect technique de RealT (RealToken, Contrat Ethereum…). Il a travaillé pour de grandes entreprises telles que Disney, Warner Bros, la BBC…

Bien sûr, vous pouvez retrouver l’ensemble de l’équipe de RealT actuelle sur leur site internet.

b) La ville de Detroit

À l’heure actuelle, RealT a proposé principalement des biens immobiliers à Detroit à l’exception d’une maison à Deerfield Beach en Floride. Bien que son expansion a été quelque peu ralentie par l’épidémie de COVID-19, l’entreprise a d’or et déjà annoncé qu’elle souhaitait proposé très rapidement des biens en Suisse et même en France d’ici fin 2020, début 2021.

La ville de Detroit n’a toutefois pas été choisie par hasard pour lancer RealT : après avoir été la 4ème ville des États-Unis dans les années 50 grâce notamment à l’industrie automobile, la ville a connu une période beaucoup plus sombre.

L’histoire de la ville

Dans les années 60, la ville a été secouée par de nombreuses émeutes ethniques : durant l’été 1967, 7 000 soldats de la garde nationale sont déployés dans la ville afin de restaurer le calme. Le bilan est lourd : 43 personnes sont mortes, plus de 1 000 ont été blessés, plus de 7 200 personnes ont été arrêtées et environ 2 000 bâtiments furent détruits. Cet épisode a poussé les riches et la classe moyenne de Detroit à fuir la ville au début des années 70 afin de trouver de meilleures conditions de vie ailleurs (moins de criminalité, de meilleures écoles, etc…).

Au même moment, les entreprises automobiles ont elles aussi décidé de quitter Detroit afin de s’installer dans des villes où la main-d’oeuvre était moins syndiquée et où ils pouvaient construire des usines plus grandes. La ville de Detroit c’est alors beaucoup appauvrie et ce fut le début du déclin pour la ville modèle des États-Unis.

La crise du pétrole et le début de la concurrence avec les voitures européennes et asiatiques ont fortement touché la ville dont la santé économique reposait uniquement sur l’industrie automobile.

La ville s’est alors enfermée dans un cercle vicieux : moins de travail, donc plus de pauvreté, et donc plus de criminalité. En 2013, la ville se déclare en faillite avec plus de 20 milliards de dollars de dettes.

La renaissance de Detroit

Malgré son histoire mouvementée, Detroit a beaucoup bougé ces dernières années et c’est pour cela qu’elle a été choisie comme ville de départ par RealT. La ville a commencé à se renouveler grâce aux investissements de milliardaire, comme par exemple Dan Gilbert qui y a installé les bureaux de son entreprise de prêt en 2010. Il a depuis racheté une centaine de bâtiments en centre-ville, dont des bâtiments historiques, pour y installer ses entreprises.

Son entreprise immobilière Bedrock a racheté de nombreux terrains à Detroit afin d’y faire construire des maisons et des appartements. Le milliardaire a construit un véritable empire immobilier à Detroit.

Au total, c’est plus de 2 milliards de dollars ont été investis dans le centre-ville.

L’immobilier est en forte hausse et des investisseurs ont fait de bonnes affaires en rachetant des maisons laissées à l’abandon et en les rénovant. La criminalité a également beaucoup baissé et le centre-ville est redevenu attirant avec de nombreux divertissement, magasins et restaurants.

Depuis quelques années, la ville attire de nombreux artistes mais également des start-ups qui déménagent de San Francisco où le coût de la ville est devenu trop élevé. Beaucoup d’investisseurs et d’entrepreneurs considèrent que Detroit va connaître une énorme croissance dans les années à venir, notamment grâce aux entreprises des nouvelles technologies qui s’y sont installées. La ville pourrait même devenir la capitale de l’innovation technologique  dans une dizaine d’années.

c) La crédibilité de RealT : mes vérifications (Due diligence)

Avant d’investir de l’argent sur la plateforme, j’ai effectué des vérifications pour m’assurer de la crédibilité de l’équipe derrière RealT et de la légalité de ce qui est proposé. Je vous partage ici quelques une de ces vérifications : ne me croyez pas sur parole ! Faites toujours vos propres vérifications avant d’investir !

Vérification du nom du propriétaire du bien :

Aux États-Unis, il est possible de trouver le nom de l’entreprise qui possède un bien immobilier. J’ai personnellement utilisé ce site internet mais vous pouvez aussi utiliser celui du comté de Wayne.

Le 5942 Audubon appartient bien à RealToken LLC

Attention cependant : bien que nous soyons en 2020, ces outils ne sont pas mis à jour régulièrement ! Il est tout à fait possible que ce soit encore le nom du précédent propriétaire.

Vérification de l’historique des ventes du bien :

Il existe plusieurs sites internet pour vérifier l’historique des ventes d’un bien immobilier : Zillow, Realtor ou encore Trulia. Ces sites m’ont permis que la valeur des biens annoncés par RealT était cohérent avec les estimations de ces sites.

N’oubliez pas que certains biens sont rénovés après achat et que par conséquent, leur valeur augmente.

Vérification sur RealT :

J’ai vérifié l’existence légale de RealToken Inc (le nom officiel de RealT) auprès du bureau d’enregistrement des entreprises de Floride. Vous pouvez effectuer la même recherche par vous même sur leur site internet.

RealToken Inc est bien enregistré auprès des autorités de Floride.

RealToken Inc et RealToken LLC existent également dans le Delaware comme vous pouvez le vérifier ici sur le site de l’État du Delaware.

RealToken Inc est bien enregistré auprès des autorités du Delaware.

Voici quelques détails supplémentaires :

• RealToken Inc est l’entreprise plus connue sous le nom de RealT et qui propose ses services via le site internet realt.co
• RealToken LLC est une entreprise parapluie : elle ne possède aucune autre LLC ni aucun bien immobilier. Son seul but est de réduire la paperasse administrative : en effet, cela permet à RealT de fournir un contrat unique (contenant plusieurs dizaines de pages) assez généraliste qui peut ensuite être modifié par un amendement (contenant quelques pages) pour chaque bien immobilier. Enfin, pour chaque bien une entité juridique (une Series LLC) est créée : cette entité ne possède qu’un seul bien et n’a aucune relation avec les autres biens immobiliers, ni avec la société RealToken Inc. Elle est la propriété des investisseurs qui ont acheté des tokens pour ce bien.

Vérification sur le business model de RealT :

RealT gagne de l’argent à plusieurs moments :

• Lors de la vente du bien, RealT touche une commission.
• RealT touche également 2% des loyers mensuels.
• Si vous souhaitez revendre vos tokens à RealT, ils prennent également un pourcentage sur le montant total (Jusqu’à la fin de l’année 2020, c’est gratuit).

RealT a donc un business model qui tient la route et qui lui permet de gagner de l’argent.

Vérification de la biographie de l’équipe dirigeante :

L’équipe d’un projet comme RealT est tout aussi importante que le projet lui-même, c’est pour cela que j’ai effectué quelques vérifications sur certaines personnes clés :

• Remy et Jean-Marc Jacobson : Les deux frères ne sont pas très présents en ligne et il est donc difficile de vérifier leur profil. Après vérification, leur précédente société Liquid Bits a bel et bien existé, tout comme l’Ambassade du Bitcoin. Leurs noms apparaissent dans quelques décisions de justice aux États-Unis, mais étant dans le monde des affaires depuis de nombreuses années, cela n’est pas très étonnant.

• David Hoffman : Il est très impliqué dans la communauté des cryptomonnaies, notamment sur Twitter et avec son podcast POVCrypto qu’il a lancé en Septembre 2018.

• Gary Krat : Il a bien travaillé pour SunAmerica selon cet article.

• Louis Bevilacqua : Son nom apparaît sur le site et dans les contrats fournis par RealT en tant que Conseiller juridique en valeurs mobilières : après vérifications, Louis Bevilacqua et sa société, Bevilacqua PLLC, travaille bien avec RealT. Sa société apparaît sur de nombreux sites officiels, comme ici ou  ici.

Conclusion :

Suite à toutes ces vérifications, j’ai été convaincu par la crédibilité de ce projet. Je vous invite à faire vos propres vérifications et à ne pas vous reposer sur mes recherches.

III – Mon expérience personnelle

À l’heure où j’écris ces lignes, RealT a vendu 18 biens immobiliers (15 maisons et 3 immeubles de rapport) à des centaines d’investisseurs à travers le monde. Certains biens se vendent en quelques heures (la maison Liberal s’est par exemple vendue en 1 heure et 15 minutes seulement) ou quelques jours.

Parlons à présent des chiffres qui vous intéressent le plus : combien ai-je investi sur cette plateforme et combien de loyer annuel je vais recevoir. Ma première commande sur la plateforme date du 22 Janvier 2020, et j’investis depuis environ 400 USD par mois :

Si cela vous intéresse, laissez-moi un commentaire sur cet article et je ferais peut-être un article tous les ans pour faire le point sur mes investissements sur cette plateforme.

À ce jour, je n’ai pas eu de mésaventure particulière avec RealT : les loyers sont versés et la communication avec les investisseurs est transparente.

IV – Mes immeubles de rapport

Je possède des tokens dans les 3 immeubles de rapport qui ont été proposés par RealT. Ils sont tous situés dans la ville de Détroit :

Découvrons-les plus en détail ensemble :

16200 Fullerton Ave, Detroit, MI 48227

Cliquez ici pour voir ce bien sur le site de RealT

10024-28 Appoline St, Detroit, MI 48227

Cliquez ici pour voir ce bien sur le site de RealT

8342 Schaefer Highway, Detroit, MI 48228

Cliquez ici pour voir ce bien sur le site de RealT

V – Mes maisons

Je possède des tokens dans les 15 des maisons qui ont été proposées par RealT. Elles sont en majorité située à Detroit, à l’exception d’une qui est située en Floride.

La carte est centrée sur Detroit, dézoomer pour afficher la maison en Floride.

À DETROIT (MICHIGAN) :

• 9166 Devonshire Rd, Detroit MI 48224 : Voir la fiche complète sur le site de REALT
• 10084 Grayton St, Detroit, MI 48224 : Voir la fiche complète sur le site de REALT
• 9165 Kensington Ave, Detroit, MI 48224 : Voir la fiche complète sur le site de REALT
• 15048 Freeland St, Detroit, MI, 48227 : Voir la fiche complète sur le site de REALT
• 15634 Liberal St, Detroit, MI 48205 : Voir la fiche complète sur le site de REALT
• 18900 Mansfield St, Detroit, MI 48235 : Voir la fiche complète sur le site de REALT
• 18276 Appoline St, Detroit, MI 48235 : Voir la fiche complète sur le site de REALT
• 25097 Andover Dr, Dearborn Heights, MI 48125 : Voir la fiche complète sur le site de REALT
• 20200 Lesure St, Detroit, MI 48235 : Voir la fiche complète sur le site de REALT
• 9336 Patton St, Detroit, MI 48228 : Voir la fiche complète sur le site de REALT
• 5942 Audubon Rd, Detroit, MI 48224 : Voir la fiche complète sur le site de REALT

À DEERFIELD BEACH (FLORIDE) :

• 272 NE 42nd Court, Deerfield Beach, FL 33064 : Voir la fiche complète sur le site de REALT

VI – Comment investir aux États-Unis avec RealT ?

Comme expliquer plus haut dans l’article, RealT s’appuie sur la blockchain Ethereum : si vous êtes familier avec le fonctionnement des cryptomonnaies (Vous savez créer un portefeuille Ethereum, envoyer et recevoir des ethers, sécuriser votre portefeuille…) alors rendez-vous directement sur le site internet de RealT.

Pour les débutants et pour les personnes qui ne sont pas encore très à l’aise avec les cryptomonnaies et la blockchain Ethereum,  j’ai enregistré une formation vidéo dans laquelle je vous explique pas à pas comment investir sur cette plateforme.

Dans tous les cas, je vous recommande de stocker vos tokens RealT sur un portefeuille (wallet) physique pour plus de sécurité : j’utilise personnellement le Ledger Nano X (-20% en passant par ce lien).

Cet article contient un ou plusieurs liens d’affiliations : cela signifie que je recevrais une petite commission si vous achetez ce produit (sans que cela n’entraîne un coût supplémentaire pour vous).