Cet article fait partie de ma nouvelle série “L’immobilier à l’étranger : je vous partage mes recherches” : dans celui-ci, je vous emmène à Lviv, une ville de l’ouest de l’Ukraine.
I – Introduction
Comme vous le savez peut-être, je suis Digital Nomad : je voyage à travers le monde et je m’installe dans un pays pendant plusieurs mois avant de partir vers de nouveaux horizons.
J’ai décidé de profiter de ces voyages pour m’informer sur l’état du marché immobilier dans les différentes villes qui m’accueille et j’en profite pour partager ces recherches avec vous dans une nouvelle série d’articles sur mon blog “L’immobilier à l’étranger”.
L’objectif de cette série d’articles n’est pas de traiter du marché de l’immobilier de tout un pays : mes recherches sont basées sur une ville précise et je fais appel à des experts locaux pour avoir leur retour d’expérience sur le terrain.
Dans ce premier article de la série, je vous emmène dans une ville de l’ouest de l’Ukraine : Lviv.
Je n’ai pas la prétention de tout connaître : si une erreur s’est glissée dans cet article, n’hésitez pas à m’en faire part dans les commentaires et à partager votre expérience personnelle avec moi et les autres lecteurs.
II – L’Ukraine, un pays aux portes de l’Union Européenne
L’Ukraine (ou Україна en Ukrainien) est un pays d’Europe de l’Est de 41,98 millions d’habitants (contre 66,99 millions pour la France) et d’une superficie totale de 603 628 km² (contre 643 801 km² pour la France et l’Outre Mer)
Drapeau de l’Ukraine
Il s’agit d’un des pays frontaliers de l’Union Européenne : elle partage notamment une frontière avec la Pologne, la Slovaquie, la Hongrie, la Roumanie et la Moldavie. Cependant, malgré le fait qu’elle aimerait rejoindre l’Union Européenne (le drapeau européen est d’ailleurs présent sur de nombreux bâtiments officiels à travers le pays…), elle n’en fait pas partie… du moins pas encore !
La capitale du pays, Kiev (ou Kyiv), est située à trois de vol de Paris : Lviv, la ville qui nous intéresse dans cet article, est desservi en direct depuis l’aéroport de Beauvais en seulement deux heures.
Dans cette première partie, je vous partage le résultat de mes recherches concernant l’Ukraine dans son ensemble : en immobilier le contexte local est certes très important (on va en parler dans la deuxième partie de cet article), mais le contexte national a également une part importante. Nous allons donc aborder 6 grandes thématiques : la politique, l’économie, les transports, le tourisme, l’environnement et la culture…
A – La politique
Après avoir été longtemps un état membre de l’URSS, l’Ukraine est devenue indépendante le 24 août 1991. Il s’agit d’une démocratie parlementaire dotée d’un président de la République élu au suffrage universel pour 5 ans (renouvelable une fois), et qui nomme un Premier ministre après avoir obtenu l’accord du Conseil suprême.
Les citoyens ukrainiens sont représentés par 450 députés élus au suffrage universel direct pour un mandat de cinq ans qui forme le parlement.
Depuis son accès à l’indépendance, la situation politique de l’Ukraine n’a pas été de tout repos :
En septembre 2004, alors qu’il est le candidat de l’opposition à l’élection présidentielle, Viktor Iouchtchenko tombe gravement malade après un dîner avec le chef des services secrets ukrainiens. Plusieurs analyses indépendantes apporteront la preuve qu’il a été empoisonné à la dioxine de Seveso : il déclarera alors qu’il a été empoisonné par des agents du gouvernement.
En novembre 2004, les résultats du second tour de l’élection présidentielle sont controversés et de nombreux Ukrainiens considèrent que le scrutin a été truqué par le gouvernement. Le candidat de l’opposition, Viktor Iouchtchenko, est déclaré perdant : cela déclenche d’immenses manifestations à travers le pays que l’on appellera “La révolution orange”.
Viktor Iouchtchenko,
le visage défiguré par un empoisonnement à la dioxine de Seveso
La Cour suprême ukrainienne décidera finalement d’invalider le second tour et d’en organiser un nouveau : Viktor Iouchtchenko sort finalement vainqueur de l’élection avec 52% des suffrages et devient le nouveau président de la République.
Avec l’arrivée au pouvoir d’Iouchtchenko, de nombreux Ukrainiens ont cru à un nouveau départ pour l’Ukraine. Il prônait notamment une meilleure démocratie et un rapprochement avec l’Union Européenne pour rompre avec l’ère du président Koutchma qui était caractérisé par le manque de libéralisme, la censure de la presse, la partialité de la justice, la collusion entre la sphère politique et la sphère économique, et des soupçons d’intimidation envers l’opposition (dont il a été lui-même victime). Cependant, ses années de présidence ont été controversées : il a notamment été accusé de « russophobie » dans un pays très divisé entre l’est russophone et l’ouest plutôt pro-occidental. Il bat très vite des records d’impopularité et il ne parvient pas à gérer les problèmes de la crise économique mondiale de 2008-2010 dans un pays qui en est fortement affecté.
Lors de l’élection présidentielle de 2010, c’est son rival de 2004, Viktor Ianoukovitch, qui remporte le suffrage avec 35% des voix (contre 5.45 % des voix pour Iouchtchenko).
Viktor Ianoukovytch
Viktor Ianoukovytch annonce le soir de son investiture son intention de remplacer Ioulia Tymochenko au poste de Premier Ministre : c’est chose faite le 11 mars 2010, jour de l’investiture de Mykola Azarov, un proche de Viktor Ianoukovytch.
Par la suite, Ioulia Tymochenko sera mise en cause dans plusieurs affaires judiciaires :elle refusa de quitter l’Ukraine pour partir en exil et elle est arrêtée et incarcérée le
Tymochenko est condamné à sept ans de prison ferme et à partir d’octobre 2011, les relations entre l’Ukraine et les pays occidentaux se dégradent : ces derniers considèrent que Tymochenko est une prisonnière politique.
En parallèle, le président ukrainien amorce un rapprochement avec la Russie. Ce rapprochement sera poursuivi jusqu’en novembre 2013 date à laquelle Viktor Ianoukovytch décide finalement de refuser l’accord de libre-échange avec l’Union européenne et de « relancer un dialogue actif avec Moscou ».
Cette décision sera lourde de conséquences pour Ianoukovytch puisqu’elle sera le point de départ des manifestations pro-européennes “Euromaïdan” de 2013-2014 qui rassemblèrent à Kiev des centaines de milliers de personnes.
Les manifestations Euromaïdan
Durant ces manifestations, 75 manifestants furent tués par balle le jeudi 20 février 2014 : la légitimité de Viktor Ianoukovitch est alors remise en cause et le parlement ukrainien le destitue de ses fonctions le 22 février.
Dans la nuit du 21 au 22 février, Viktor Ianoukovitch prend la fuite et quitte l’Ukraine pour trouver refuge en Russie. Ioulia Tymochenko, emprisonnée depuis deux ans et demi est libérée.
Le , Ianoukovitch est condamné par contumace par un tribunal de Kiev à treize ans de prison pour « haute trahison ».
Dès le 23 février, des manifestations antimaïdans éclatent dans les villes de Donetsk, Kramatorsk, Louhansk, Marioupol et Sloviansk (région du Donbass), à Odessa (au sud-ouest de l’Ukraine), à Kharkiv, la seconde plus grande ville d’Ukraine (à l’est) et sur la presqu’île de Crimée (au sud).
Le 26 février débute la crise de Crimée qui aboutit à un référendum local pour déclarer l’indépendance de la République autonome de Crimée vis-à-vis de l’Ukraine et son rattachement à la Russie. Les conditions de ce rattachement ont été critiquées par la communauté internationale, mais cela n’a pas empêché le président russe, Vladimir Poutine, et la République autonome de Crimée de signer un traité pour confirmer le rattachement de la Crimée à la Russie.
Les manifestations antimaïdans évoluent en insurrection armée contre le nouveau gouvernement ukrainien dès avril 2014 dans la région du Donbass et dans ses régions limitrophes. Les séparatistes déclarent l’indépendance par rapport à l’Ukraine de la « République populaire de Donetsk » et de la « République populaire de Lougansk ».
Dès le , l’armée ukrainienne intervient dans l’est du pays : elle y progresse en juin et juillet avant d’être stoppée, puis de finalement reculer face aux séparatistes.
La Russie, pays frontalier, est accusée par l’Ukraine et les pays occidentaux de soutenir militairement les insurgés.
Le pays est en guerre contre les séparatistes prorusses depuis mars 2014
Le
B – L’économie
La monnaie nationale de l’Ukraine est l’hryvnia. Elle a été introduite en 1996 et elle a permis de réduire l’hyperinflation de l’époque. À l’heure actuelle, 1 EUR est égal à 34.53 UAH.
Un billet de 20 hryvnias
L’économie ukrainienne repose principalement sur des industries établies à l’époque soviétique. Toutefois, c’est un libre marché émergeant qui affichait une croissance à deux chiffres jusqu’à la révolution orange.
Du point de vue de ses ressources naturelles, elle peut compter sur l’agriculture (avec par exemple les tournesols, les noix, les betteraves sucrières…) et les ressources minières (le fer, l’uranium, l’acier, la potasse…)
Malgré le conflit qui les oppose, la Russie reste le principal partenaire économique de l’Ukraine : en 2015, l’Ukraine restait dépendante de la Russie pour 21% de ses importations et 12% de ses exportations.
Ce conflit a eu un impact sur l’économie du pays : de 2013 à 2017, le PIB de l’Ukraine a chuté de 49% !
C – Les transports
Du côté des transports, l’Ukraine possède un important réseau routier, mais qui est en très mauvais état : seules les autoroutes sont entretenues au détriment des axes secondaires, j’en ai fait l’expérience !
Le réseau ferroviaire est lui aussi très développé et plutôt fiable (là encore basé sur mon expérience).
Les principaux ports se trouvent sur la mer Noire et la mer d’Azov, ses seules côtes. Le port le plus important est celui d’Odessa.
Concernant le transport aérien, le pays est doté de 412 aéroports (chiffres de 2012).
D – Le tourisme
Le secteur du tourisme représente 2.2% du PIB ukrainien. En 2012, l’Ukraine était le neuvième pays le plus visité d’Europe. C’est notamment dû au fait que les citoyens de l’Union européenne, de l’AELE, des États-Unis, du Canada, du Japon et de la Corée du Sud n’ont pas besoin d’un visa pour visiter l’Ukraine.
L’Ukraine a la chance de posséder différents paysages et lieux touristiques : un littoral sur la mer Noire avec des plages nombreuses, des châteaux historiques, des parcs, des sites viticoles, des montagnes avec des stations de ski et de nombreux musées.
E – L’environnement
L’Ukraine a bien entendu été marquée par la catastrophe de la centrale nucléaire de Tchernobyl le 26 avril 1986. J’ai eu la chance de pouvoir visiter la zone d’exclusion et j’écrirai un article dédié à ce sujet.
Le pays fait face à d’importants défis environnementaux notamment pour protéger ces nappes phréatiques de la pollution massive en provenance des mines et des armes utilisées pendant les combats (soufre, plomb…). Il est d’ailleurs déconseillé de boire l’eau du robinet.
Le pays ne semble pas non plus avoir adopté de politique de tri des déchets.
De manière générale, j’ai l’impression que les questions environnementales ne semblent pas être prioritaires en ce moment en Ukraine.
F – La culture
Enfin, parlons à présent un petit peu de la culture ukrainienne.
Je ne m’y connais pas assez en littérature, cinéma et musique ukrainienne pour en parler ici.
Au niveau religieux, les Ukrainiens sont majoritairement chrétiens (essentiellement orthodoxes et dans une moindre mesure, catholiques). L’islam réunit 1% des croyants tandis que le Judaïsme est à moins de 0.5%.
La cuisine ukrainienne a également une part importante dans la culture nationale :
- une soupe traditionnelle que l’on appelle le bortsch est servie en entrée et se compose de betteraves et de légumes divers selon les envies (chou, carottes, pommes de terres, oignons, tomates…) mais aussi de viande (poulet, porc ou boeuf)
- le varenyky est aussi un plat ukrainien très populaire : il s’agit de raviolis très volumineux. Leurs farces peut-être constituées de pommes de terre, de fromage, de champignons, de choux, voire même de fraises ou de cerises !
Un bol de bortsch fait maison !
III – La ville de Lviv, un joyau de l’Europe de l’Est
Lviv est la 7ème ville la plus peuplée d’Ukraine avec plus de 730 000 habitants. Elle se situe à 70 km de la frontière polonaise et à 469 km à l’ouest de Kiev.
Elle bénéficie d’un climat continental tempéré avec plus de 300 jours de soleil par an. La température moyenne est de -4°C en hiver (janvier) et de 18°C en été (juin).
C’est aussi, et surtout, la seule ville d’Ukraine à être inscrite sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1998.
Lviv, Ukraine
A – Un résumé de l’histoire de la ville de Lviv
Fondée en 1256 par Daniel Ier, roi de Galicie-Volhynie, elle tient son nom de son fils, Lev (Léon en français). La Galicie-Volhynie était l’État le plus puissant d’Europe Orientale au XIIIème et XIVème siècle.
Après la mort de Daniel Ier, ses fils Chvarno et Lev Ier lui succèdent. En 1272, ce dernier décide de transférer la capitale du royaume à Lviv.
En 1323, les petits-fils de Lev Ier sont tués en combattant les Mongols : le neveu de Lev Ier récupère alors le pouvoir, mais il est capturé par des nobles locaux en 1340, car ceux-ci n’acceptent pas la nouvelle religion (Grec Orthodoxe) du monarque. Cette capture mettra un terme définitif à cette dynastie.
La Galicie est alors envahie par Casimir le Grand, roi de Pologne, en 1349 mais celui-ci octroie à la ville le droit de se gouverner elle-même. En 1386, la zone de Lviv est officiellement rattachée aux possessions de la couronne polonaise par Hedwige Ière de Pologne et change de nom pour devenir Lwów.
Durant les siècles suivants, Lwów est donc une ville polonaise multiculturelle et multiconfessionnelle. Elle est un centre de culture, de science et de commerce.
Lwów en 1616 (ou Leopolis en latin)
En 1772, la Russie, l’Autriche et la Prusse se partagent la Pologne qui passe de 733 000 à 522 000 km2. Lors de ce partage, Lwów change de nouveau de nom et de nationalité pour devenir Lemberg, ville autrichienne.
Encore aujourd’hui, de nombreux bâtiments de Lviv témoignent de cette période autrichienne : en effet, l’Autriche a modernisé Lemberg à la fin des années 1890 et au début des années 1900 avec une série de grands travaux :
- Les remparts de la ville sont détruits pour être remplacé par une promenade et par l’Avenue de la liberté.
- De nouveaux quartiers voient le jour en dehors de la vieille ville.
- Le tramway est électrifié (en 1894)
- L’opéra est construit (1897-1900)
- mais aussi une nouvelle gare (1904)
La ville se dote d’une classe moyenne et découvre les plaisirs urbains avec les cafés, les musées, les théâtres… Elle voit sa population multipliée par 6 en 150 ans.
La nouvelle gare de Lviv, construite en 1904.
La ville restera dans le giron autrichien jusqu’à la fin de la Première Guerre mondiale. Au lendemain de celle-ci, l’empire austro-hongrois disparaît : les Ukrainiens et les Polonais s’affrontent alors pour récupérer la ville.
Finalement, Lemberg sera de nouveau rattaché à la Pologne jusqu’à la Seconde Guerre mondiale et retrouvera son nom de Lwów.
En septembre 1939, la Seconde Guerre mondiale éclate. Lwów et sa région sont envahies par les nazis, mais ceux-ci sont repoussés en dehors de la ville par les forces polonaises retranchées dans le centre-ville. Les nazis décident alors d’encercler la ville en attendant l’arrivée des renforts.
En application du pacte germano-soviétique, l’Armée rouge envahit à son tour la région le 17 septembre 1939. La garnison polonaise capitulera face aux Soviétiques au terme de ce qui sera appelé la bataille de Lwów le 22 septembre 1939. Les Soviétiques annexent alors toute la région à la République socialiste soviétique d’Ukraine et Lwów change à nouveau de nom pour redevenir Lviv.
Le 24 août 1991, l’Ukraine s’émancipe de l’Union soviétique et devient totalement indépendante.
B – Les transports
Pendant longtemps, Lviv a souffert d’un manque d’investissement dans ses infrastructures publiques, tant à l’époque soviétique qu’après l’indépendance de l’Ukraine.
La ville s’est dotée de ses premiers tramways tractés par des chevaux dès 1880 et passera à l’électrique 14 ans plus tard en 1894. Le réseau actuel se compose de 75 km de voies et d’environ 220 tramways.
Elle possède également un réseau de 50 lignes de bus relativement récents et de 12 lignes de trolleybus.
En 2011, la municipalité de Lviv a entamé une importante réforme de son réseau de transport en commun pour le moderniser.
Lviv possède également une gare ferroviaire qui la relie à la plupart des villes Ukrainiennes ainsi qu’à quelques villes étrangères notamment polonaises.
Ma photo de la gare de Lviv en août 2020
Enfin, la ville est également dotée d’un aéroport international (LWO) qui est situé au sud-ouest à seulement 3 km du centre-ville.
C – L’économie
L’économie de Lviv est relativement diversifiée : le premier secteur est celui des technologies de l’information (15% des emplois) et le deuxième est celui du tourisme. L’infrastructure hôtelière et touristique a été considérablement élargie à l’occasion du Championnat d’Europe de football de 2012.
D – Une ville touristique
Lviv est une ville qui attire de nombreux touristes, et notamment depuis que l’Ukraine a décidé d’assouplir sa politique de visa pour les visiteurs en provenance de l’Union Européenne en 2005. Le Championnat d’Europe de football de 2012 a également été très bénéfique pour la ville.
Il s’agit de la troisième ville la plus touristique du pays, derrière Kiev et Odessa. Elle abrite de nombreux monuments et lieux remarquables tels que l’Opéra de Lviv, le Palais Potocki, l’hôtel de ville situé sur la place du Rynok…
L’opéra de Lviv, le palais Potocki (Photo de Konstantin Brizhnichenko) et l’hôtel de ville (place du Rynok)
IV – Le marché immobilier à Lviv, Ukraine
Alors qu’elle n’est que la 7ème ville d’Ukraine en termes de population, Lviv est devenue en quelques années la seconde ville sur le marché des biens immobiliers.
Parce que l’immobilier est l’une de mes passions, je me suis intéressé de près au marché immobilier de Lviv et je vous ai préparé une série de réponses aux questions que vous vous posez sans doute !
Pour rappel, je vous partage ici mes propres recherches et je ne peux pas vous garantir que les réponses que je vous donne soient toujours d’actualité : vous devez toujours faire vos propres recherches avant de vous engager sur l’achat d’un bien immobilier, quel que soit le pays !
1 – Un étranger peut-il acheter un bien immobilier (terrain, maison, appartement…) en Ukraine ?
Oui, sinon vous vous doutez bien que je n’aurais pas rédigé cet article ! La loi ukrainienne ne fait pas de distinction entre ces citoyens et les citoyens étrangers en ce qui concerne l’immobilier, à une exception près, les terrains agricoles.
Un étranger, résident fiscal ou non, peut donc acheter n’importe quel bien immobilier en Ukraine, à l’exception donc des terrains agricoles.
Il est important de noter également que pour tout investissement en Ukraine dans un bien immobilier évalué à plus de 100 000 dollars américains (environ 81 352 euros), l’investisseur peut obtenir un permis de résidence permanente pour lui et sa famille.
2 – Comment trouver un bien immobilier à acheter à Lviv ?
Des biens immobiliers en vente à Lviv, ce n’est pas ce qui manque ! Mais pour trouver la bonne opportunité d’investissement, plusieurs options s’offrent à vous :
Option 1 : Vous parlez ukrainien, vous pouvez chercher par vous-même
Comme dans n’importe quel pays, il existe de nombreux sites internet en Ukraine pour mettre en relation des vendeurs et des acheteurs de biens immobiliers.
Si vous parlez ukrainien, et que vous avez déjà un peu vécu en Ukraine, vous pourrez sans doute assez facilement utiliser ces sites internet.
Lors de mes recherches j’en ai utilisé quelques un qui ont des interfaces en Anglais : www.real-estate.lviv.ua, dim.lviv.ua, www.house-ua.com, kvadom.com et luxuryestate.com mais la plupart des agents immobiliers derrière ces annonces ne parlent que ukrainien, très peu anglais et pas du tout français.
Option 2 : Vous ne parlez pas ukrainien, vous pouvez engager un chasseur immobilier anglophone.
Je dis anglophone, mais je suis sûr qu’en cherchant bien il existe des chasseurs immobiliers qui parle français. Sachez tout de même que leurs services seront sans doute plus chers que s’ils ne parlent qu’anglais (car le Français est une langue moins répandu en Ukraine.)
J’ai dans mon carnet d’adresses un chasseur immobilier anglophone qui travaille sur Lviv et je peux vous donner son contact sur simple demande.
Option 3 : Vous ne parlez pas ukrainien, vous pouvez passer par une agence immobilière anglophone / francophone.
C’est loin d’être l’option que je préfère (car une agence vous proposera uniquement son catalogue), mais cela peut-être une solution.
Je n’ai pas d’agence immobilière à conseiller sur Lviv.
3 – Quelles sont les vérifications spécifiques au marché immobilier ukrainien ?
En plus des vérifications habituelles lors d’un achat d’un bien immobilier, certaines vérifications spécifiques à l’Ukraine doivent être effectuées pour limiter les risques.
Il est recommandé de faire inspecter le bien par des experts indépendants afin de révéler ou non la présence de problèmes (structurels, d’eau, d’électricité, etc…) ou d’éléments qui pourraient augmenter le coût d’achat ou de rénovation.
Il est également important de vérifier avant l’achat si le bâtiment est protégé (c’est souvent le cas dans la vieille ville de Lviv) car cela peut rendre d’éventuelles rénovations plus compliquées et plus coûteuses. La protection s’applique parfois qu’à certains éléments comme par exemple le balcon ou le plafond du bien.
Avant tout achat immobilier, une vérification doit être effectuée auprès d’un registre qui, en anglais, s’appelle “State Registry of Real-Estate Property Rights and Their Encumbrances”. Ce registre contient des informations sur chaque propriété (propriétaire(s), prêt immobilier en cours, locataire, imposition, procédures légales en cours, etc…).
Cette vérification vous permettra d’être sûr que la personne qui souhaite vous vendre son bien et bel et bien l’unique propriétaire de celui-ci : si ce n’est pas le cas, vous devrez vous mettre en contact avec les autres propriétaires du bien, car vous devrez obtenir leur consentement également. Vous pourrez aussi vous assurer que tous les documents liés à la propriété sont conformes (les plans officiels par exemple).
Vous devez également faire une vérification auprès du Registre des décisions de justice (accessible sur internet) afin de vérifier qu’il n’y a actuellement aucune procédure en court contre la propriété que vous souhaitez acheter.
Il faudra également s’assurer que le vendeur est en capacité légale de le faire :
- S’il s’agit d’un particulier : il faudra vérifier son passeport, son numéro fiscal et son permis de résidence (s’il s’agit d’un étranger). Vous devrez également vérifier que le vendeur est majeur, sain d’esprit (surtout pour les personnes âgées) et qu’il n’a pas de tuteur légal. De plus, si le vendeur est marié ou s’il vit comme un couple marié (concubinage), il doit vous fournir le consentement notarié de son mari / de sa femme.
- S’il s’agit d’une entreprise : il faudra vérifier le registre des entreprises (en anglais : Unified State Registry of Legal Entities, Private Entrepreneurs and Public Formations) pour vérifier que les personnes qui vont signer l’acte de vente ont bien autorité pour le faire.
Enfin, vous devez également vérifier qu’au moment de la vente plus personne n’est enregistré sur cette propriété : en effet, en Ukraine, chaque citoyen doit déclarer une adresse physique auprès des autorités (c’est un héritage de l’URSS : le système de Propiska). Si le vendeur a des enfants de moins de 18 ans, vous devez vérifier qu’ils ne sont plus enregistrés sur la propriété que vous êtes en train d’acheter MAIS AUSSI qu’ils sont bien enregistrés à une autre adresse.
4 – Comment un étranger peut-il payer son bien immobilier en Ukraine ?
En Ukraine, il est interdit de régler une transaction en cash si le montant est supérieur à 50 000 UAH (soit environ 1435 euros). Vous devrez donc impérativement payer par virement bancaire, mais plusieurs possibilités s’offrent à vous :
- Ouvrir un compte bancaire en Ukraine et faire un transfert de fonds depuis un de vos comptes à l’étranger vers ce nouveau compte. Vous pouvez utiliser Transferwise pour réduire les frais de conversion de devise au maximum.
- Effectuer un virement depuis votre compte à l’étranger vers le compte du vendeur en Ukraine. Là encore, Transferwise vous aidera à réduire les frais de conversion de devise au maximum.
Quelle que soit l’option que vous retiendrez, n’oubliez pas que les banques de départ et d’arrivée des fonds pourront vous demander de présenter des justificatifs concernant la provenance des fonds.
Un non-résident fiscal peut ouvrir un compte bancaire en Ukraine, mais il devra impérativement se déplacer en agence pour l’ouverture. Dans la plupart des cas, la banque demandera les documents suivants :
- Votre passeport
- Un justificatif de domicile
- Votre numéro fiscal (Tax reference number – pour les résidents uniquement)
Il sera souvent plus facile d’ouvrir un compte bancaire dans une grande ville, car les employées auront plus d’expérience en ce qui concerne les documents et procédures nécessaires pour les étrangers.
En plus des banques locales (Pravex Bank, Privatbank, UniCredit Bank, Piraeus Bank, etc…), vous avez également certaines banques françaises qui sont présentes tel que Crédit Agricole et BNP Paribas.
5 – Quels sont les documents nécessaires pour acheter un bien immobilier en Ukraine ?
Voici les documents à prévoir en fonction de votre situation :
L’acheteur est un étranger :
- Copie intégrale du passeport, traduit en Ukrainien.
- Numéro fiscal ukrainien (vous devez en faire la demande auprès des services des impôts ukrainiens en leur envoyant une copie traduite en Ukrainien de votre passeport et notarié. Durée de la procédure : environ 5 jours ouvrés)
- Si vous êtes marié, le consentement de votre femme ou de votre mari, certifié par un notaire.
L’acheteur est une entreprise étrangère :
- Un extrait du registre des entreprises qui prouve l’existence de l’entreprise dans le pays étranger.
- Les statuts fondateurs de l’entreprise.
- Les documents qui permettent de démontrer qui dirigent l’entreprise.
- Une copie traduite en ukrainien du passeport du représentant légal de l’entreprise.
L’acheteur est une entreprise ukrainienne :
- Un extrait du registre des entreprises qui prouve l’existence de l’entreprise en Ukraine (Unified State Register or Legal Entities, Private Entrepreneurs and Public Formations en anglais)
- Les statuts fondateurs de l’entreprise.
- Les documents qui permettent de démontrer qui dirigent l’entreprise.
- Une copie traduite en ukrainien du passeport du représentant légal de l’entreprise.
Tous les documents doivent être légalisés et apostillés (sauf s’il s’agit de document provenant de Pologne, de République tchèque ou de quelques autres pays)
6 – Quels sont les frais à prévoir lors d’un achat immobilier en Ukraine ?
Du côté de l’acheteur, il devra s’acquitter des taxes et impôts suivants :
- La taxe de l’État qui représente 1% de la valeur totale du bien.
- La taxe “Fonds de pension” qui représente 1% de la valeur totale du bien. (normalement à la charge du vendeur, mais souvent payé par l’acheteur)
- Les frais de notaires qui habituellement sont compris entre 100 et 200 dollars américains (entre 80 et 165 euros approximativement)
- La commission de votre agent immobilier (généralement comprise entre 1 et 6% de la valeur de la propriété)
Les différentes taxes à l’achat doivent être réglées avant que le notaire certifie la vente (mais cela peut se faire le même jour).
Il faut généralement prévoir un acompte de 5% pour les vendeurs.
Par la suite, les étrangers non résidents fiscalement sont taxés à hauteur de 18% sur leur revenu locatif en Ukraine. En cas de revente, le taux d’impôt sur les bénéfices est également de 18% (mais dans certaines conditions il peut être de 0%).
Il existe également une taxe foncière annuelle de 1% de la valeur totale du bien immobilier.
7 – Je souhaite acheter un bien immobilier à Lviv, pouvez-vous me conseiller ?
Non. Je ne suis pas un expert du marché immobilier de Lviv, ni de l’Ukraine : je vous partage juste les résultats de mes propres recherches.
Ce n’est pas la peine de m’envoyer des messages privés ou des emails pour me demander conseil : je n’y répondrai pas.
En revanche, si vous avez des questions, vous pouvez les poser en commentaires, et si j’ai la réponse je vous l’apporterai avec plaisir.
8 – Un étranger peut-il louer son bien immobilier sur des plateformes tel que Airbnb ?
Cela dépend si vous êtes résident fiscal en Ukraine ou non.
En Ukraine, un étranger non-résident fiscal peut mettre en location ses biens immobiliers sur Airbnb ou pour du long-terme, mais il ne peut pas le faire directement.
En effet, selon l’article 170 du code des impôts d’Ukraine, un étranger non résident fiscal doit obligatoirement passer par une entreprise de droit ukrainien pour pouvoir mettre en location ses biens immobiliers. Cette entreprise sera la représentante du propriétaire vis-à-vis de l’État ukrainien dans toutes les relations financières (réception des loyers, paiement des impôts, etc…). Il est donc possible de passer par une agence ou bien de créer sa propre entreprise en Ukraine pour régler ce problème.
Si vous êtes étranger, mais que vous êtes résident fiscal, la situation est sans doute différente : je vous invite à vous renseigner.
V – Visite d’appartements à Lviv, Ukraine
En août 2020, j’ai posé mes valises pendant 3 mois à Lviv en Ukraine et j’ai visité deux appartements situés en centre-ville pour un budget total de 80 000 euros chacun.
Je vais partager avec vous des photos de ces deux visites pour vous donner une idée plus concrète des types de bien disponible sur le marché immobilier de Lviv.
Appartement #1 : au coeur de la vieille ville de Lviv
Le premier appartement se situe au coeur de la vieille ville de Lviv dans une rue piétonne : l’immeuble en lui même ne paie pas de mine, mais le hall d’entrée a été rénové récemment. À l’arrière il est composé d’une petite cour qui peut-être utilisé l’été par les copropriétaires pour déjeuner ou dîner à l’extérieur.
Le bien se situe dans la vieille ville de Lviv
L’appartement que j’ai visité se situe au deuxième étage de l’immeuble : il n’y a pas d’ascenseur, mais un escalier en bois.
C’est un appartement d’une superficie totale de 46 mètres carrés et qui est composé d’une pièce de vie principale (où se trouve le lit), d’une cuisine et d’une salle de bain. Les fenêtres de l’appartement donnent sur la rue piétonne mais l’appartement semble bien isolé phoniquement.
L’appartement a été entièrement rénové il y a moins de 5 ans par le propriétaire actuel qui s’en sépare, car il souhaite investir dans des biens commerciaux.
À l’heure actuelle, ce bien est exploité en location courte durée via Airbnb et en temps normal (hors COVID), il rapporte entre 820 et 1 230 euros par mois.
Visite du bien en vidéo :
Informations concernant ce bien :
Budget : 80 000 euros
Adresse : 15 Staroievreiska Street, 79000 LVIV (Voir sur Google Maps)
Superficie : 46 mètres carrés
Étage : 2ème étage
Type : Habitation (actuellement loué sur Airbnb)
Photos du bien :
Appartement #2 : à 1 minute du célèbre Opéra de Lviv
Cet appartement se situe à proximité immédiate du célèbre Opéra de Lviv : impossible d’être plus proche !
Le bien se trouve à quelques mètres du célèbre Opéra de Lviv
L’appartement se situe tout au fond d’une cour, au deuxième étage (sans ascenseur). Les fenêtres de l’appartement donnent sur la cour.
La superficie de l’appartement est de 55 mètres carrés et il est composé d’une pièce de vie (où se trouve le lit), d’une petite cuisine et d’une salle de bain. Il a été entièrement rénové par le propriétaire actuel il y a moins de 5 ans.
L’appartement est exploité en location courte durée via Airbnb et en temps normal (hors COVID), il rapporte entre 900 et 1500 euros par mois.
Visite du bien en vidéo :
Informations concernant ce bien :
Budget : 80 000 euros
Adresse : 39 Perspective Svobody, 79000 LVIV (Voir sur Google Maps)
Superficie : 55 mètres carrés
Étage : 2ème étage
Type : Habitation (actuellement loué sur Airbnb)
Photos du bien :
VI – Conclusion
Il est temps de conclure cet article-fleuve !
Le marché immobilier de Lviv est très intéressant et dynamique, mais il ne s’adresse pas aux investisseurs débutants ! Si vous souhaitez investir à Lviv ou en Ukraine, je ne peux que vous conseiller de bien vous entourer pour éviter les écueils et les mauvaises surprises qui pourraient vous faire perdre beaucoup d’argent !
Si vous êtes déjà un investisseur expérimenté, c’est un marché qui pourra vous offrir quelques belles opportunités que vous ne trouverez pas ailleurs !
Personnellement, je suis convaincu que le marché immobilier de Lviv et même de l’Ukraine de manière générale est promis à un bel avenir à moyen et long terme… sous réserve que le pays dépasse les challenges politiques auxquels il est confronté à l’heure actuelle.
N’hésitez pas à donner votre avis (en restant courtois comme d’habitude) ou à poser vos questions dans les commentaires !
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