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Temps de lecture : 20 minutes

Cet article fait partie de ma nouvelle s√©rie ¬ę¬†L’immobilier √† l’√©tranger : je vous partage mes recherches¬†¬Ľ : dans celui-ci, je vous emm√®ne √† Lviv, une ville de l’ouest de l’Ukraine.¬†

I – Introduction

Comme vous le savez peut-√™tre, je suis Digital Nomad : je voyage √† travers le monde et je m’installe dans un pays pendant plusieurs mois avant de partir vers de nouveaux horizons.

J’ai d√©cid√© de profiter de ces voyages pour m’informer sur l’√©tat du march√© immobilier dans les diff√©rentes villes qui m’accueille et j’en profite pour partager ces recherches avec vous dans une nouvelle s√©rie d’articles sur mon blog ¬ę¬†L’immobilier √† l’√©tranger¬†¬Ľ.

L’objectif de cette s√©rie d’articles n’est pas de traiter du march√© de l’immobilier de tout un pays : mes recherches sont bas√©es sur une ville pr√©cise et je fais appel √† des experts locaux pour avoir leur retour d’exp√©rience sur le terrain.

Dans ce premier article de la s√©rie, je vous emm√®ne dans une ville de l’ouest de l’Ukraine : Lviv.

Je n’ai pas la pr√©tention de tout conna√ģtre : si une erreur s’est gliss√©e dans cet article, n’h√©sitez pas √† m’en faire part dans les commentaires et √† partager votre exp√©rience personnelle avec moi et les autres lecteurs.

II – L’Ukraine, un pays aux portes de l’Union Europ√©enne

L’Ukraine (ou –£–ļ—Ä–į—ó–Ĺ–į en Ukrainien) est un pays d’Europe de l’Est de 41,98 millions d’habitants (contre 66,99 millions pour la France) et d’une superficie totale de 603‚ÄĮ628 km¬≤ (contre 643‚ÄĮ801 km¬≤ pour la France et l’Outre Mer)

Drapeau de l’Ukraine

Il s’agit d’un des pays frontaliers de l’Union Europ√©enne : elle partage notamment une fronti√®re avec la Pologne, la Slovaquie, la Hongrie, la Roumanie et la Moldavie. Cependant, malgr√© le fait qu’elle aimerait rejoindre l’Union Europ√©enne (le drapeau europ√©en est d’ailleurs pr√©sent sur de nombreux b√Ętiments officiels √† travers le pays…), elle n’en fait pas partie… du moins pas encore !

La capitale du pays, Kiev (ou Kyiv), est situ√©e √† trois de vol de Paris : Lviv, la ville qui nous int√©resse dans cet article, est desservi en direct depuis l’a√©roport de Beauvais en seulement deux heures.

Dans cette premi√®re partie, je vous partage le r√©sultat de mes recherches concernant l’Ukraine dans son ensemble : en immobilier le contexte local est certes tr√®s important (on va en parler dans la deuxi√®me partie de cet article), mais le contexte national a √©galement une part importante. Nous allons donc aborder 6 grandes th√©matiques : la politique, l‚Äô√©conomie, les transports, le tourisme, l‚Äôenvironnement et la culture…

A – La politique

Apr√®s avoir √©t√© longtemps un √©tat membre de l’URSS, l’Ukraine est devenue ind√©pendante le 24 ao√Ľt 1991. Il s’agit d’une d√©mocratie parlementaire dot√©e d’un pr√©sident de la R√©publique √©lu au suffrage universel pour 5 ans (renouvelable une fois), et qui nomme un Premier ministre apr√®s avoir obtenu l’accord du Conseil supr√™me.

Les citoyens ukrainiens sont représentés par 450 députés élus au suffrage universel direct pour un mandat de cinq ans qui forme le parlement.

Depuis son acc√®s √† l’ind√©pendance, la situation politique de l’Ukraine n’a pas √©t√© de tout repos :

En septembre 2004, alors qu’il est le candidat de l’opposition √† l’√©lection pr√©sidentielle, Viktor Iouchtchenko tombe gravement malade apr√®s un d√ģner avec le chef des services secrets ukrainiens. Plusieurs analyses ind√©pendantes apporteront la preuve qu’il a √©t√© empoisonn√© √† la dioxine de Seveso : il d√©clarera alors qu’il a √©t√© empoisonn√© par des agents du gouvernement.

En novembre 2004, les r√©sultats du second tour de l’√©lection pr√©sidentielle sont controvers√©s et de nombreux Ukrainiens consid√®rent que le scrutin a √©t√© truqu√© par le gouvernement. Le candidat de l’opposition, Viktor Iouchtchenko, est d√©clar√© perdant : cela d√©clenche d’immenses manifestations √† travers le pays que l’on appellera ¬ę¬†La r√©volution orange¬†¬Ľ.

Viktor Iouchtchenko,
le visage défiguré par un empoisonnement à la dioxine de Seveso

La Cour supr√™me ukrainienne d√©cidera finalement d‚Äôinvalider le second tour et d’en organiser un nouveau : Viktor Iouchtchenko sort finalement vainqueur de l’√©lection avec 52% des suffrages et devient le nouveau pr√©sident de la R√©publique.

Avec l’arriv√©e au pouvoir d’Iouchtchenko, de nombreux Ukrainiens ont cru √† un nouveau d√©part pour l’Ukraine. Il pr√īnait notamment une meilleure d√©mocratie et un rapprochement avec l’Union Europ√©enne pour rompre avec l’√®re du pr√©sident Koutchma qui √©tait caract√©ris√© par le manque de lib√©ralisme, la censure de la presse, la partialit√© de la justice, la collusion entre la sph√®re politique et la sph√®re √©conomique, et des soup√ßons d’intimidation envers l’opposition (dont il a √©t√© lui-m√™me victime). Cependant, ses ann√©es de pr√©sidence ont √©t√© controvers√©es : il a notamment √©t√© accus√© de ¬ę russophobie ¬Ľ dans un pays tr√®s divis√© entre l’est russophone et l’ouest plut√īt pro-occidental. Il bat tr√®s vite des records d’impopularit√© et il ne parvient pas √† g√©rer les probl√®mes de la crise √©conomique mondiale de 2008-2010 dans un pays qui en est fortement affect√©.

Lors de l’√©lection pr√©sidentielle de 2010, c’est son rival de 2004, Viktor Ianoukovitch, qui remporte le suffrage avec 35% des voix (contre 5.45 % des voix pour Iouchtchenko).

Viktor Iouchtchenko

Viktor Ianoukovytch

Viktor Ianoukovytch annonce le soir de son investiture son intention de remplacer Ioulia Tymochenko au poste de Premier Ministre : c’est chose faite le 11 mars 2010, jour de l’investiture de Mykola Azarov, un proche de Viktor Ianoukovytch.

Par la suite, Ioulia Tymochenko sera mise en cause dans plusieurs affaires judiciaires :elle refusa de quitter l’Ukraine pour partir en exil et elle est arrêtée et incarcérée le

Tymochenko est condamn√© √† sept ans de prison ferme et √† partir d’octobre 2011, les relations entre l’Ukraine et les pays occidentaux se d√©gradent : ces derniers consid√®rent que Tymochenko est une prisonni√®re politique.

En parall√®le, ¬†le pr√©sident ukrainien amorce un rapprochement avec la Russie. Ce rapprochement sera poursuivi jusqu’en novembre 2013 date √† laquelle Viktor Ianoukovytch d√©cide finalement de refuser l’accord de libre-√©change avec l’Union europ√©enne et de ¬ę relancer un dialogue actif avec Moscou ¬Ľ.

Cette d√©cision sera lourde de cons√©quences pour Ianoukovytch puisqu’elle sera le point de d√©part des manifestations pro-europ√©ennes ¬ę¬†Euroma√Įdan¬†¬Ľ de 2013-2014 qui rassembl√®rent √† Kiev des centaines de milliers de personnes.

Les manifestations Euroma√Įdan

Durant ces manifestations, 75 manifestants furent tués par balle le jeudi 20 février 2014 : la légitimité de Viktor Ianoukovitch est alors remise en cause et le parlement ukrainien le destitue de ses fonctions le 22 février.

Dans la nuit du 21 au 22 février, Viktor Ianoukovitch prend la fuite et quitte l’Ukraine pour trouver refuge en Russie. Ioulia Tymochenko, emprisonnée depuis deux ans et demi est libérée.

Le¬†, Ianoukovitch est condamn√© par contumace par un tribunal de Kiev √† treize ans de prison pour¬†¬ę haute trahison ¬Ľ.

D√®s le 23 f√©vrier, des manifestations antima√Įdans √©clatent dans les villes de Donetsk, Kramatorsk, Louhansk, Marioupol et Sloviansk (r√©gion du Donbass), √† Odessa (au sud-ouest de l’Ukraine), √† Kharkiv, la seconde plus grande ville d‚ÄôUkraine (√† l’est) et sur la presqu‚Äô√ģle de Crim√©e (au sud).

Le 26 f√©vrier d√©bute la crise de Crim√©e qui aboutit √† un r√©f√©rendum local pour d√©clarer l’ind√©pendance de la R√©publique autonome de Crim√©e vis-√†-vis de l’Ukraine et son rattachement √† la Russie. Les conditions de ce rattachement ont √©t√© critiqu√©es par la communaut√© internationale, mais cela n’a pas emp√™ch√© le pr√©sident russe, Vladimir Poutine, et la R√©publique autonome de Crim√©e de signer un trait√© pour confirmer le rattachement de la Crim√©e √† la Russie.

Les manifestations antima√Įdans √©voluent en insurrection arm√©e contre le nouveau gouvernement ukrainien d√®s avril 2014 dans la r√©gion du Donbass et dans ses r√©gions limitrophes. Les s√©paratistes d√©clarent l’ind√©pendance par rapport √† l’Ukraine de la ¬ę¬†R√©publique populaire de Donetsk ¬Ľ et de la ¬ę R√©publique populaire de Lougansk ¬Ľ.

D√®s le¬†, l’arm√©e ukrainienne intervient dans l’est du pays : elle y progresse en juin et juillet avant d’√™tre stopp√©e, puis de finalement reculer face aux s√©paratistes.

La Russie, pays frontalier, est accus√©e par l’Ukraine et les pays occidentaux de soutenir militairement les insurg√©s.

Le pays est en guerre contre les séparatistes prorusses depuis mars 2014

Le

Volodymyr Zelensky

B – L’√©conomie

La monnaie nationale de l’Ukraine est l’hryvnia. Elle a √©t√© introduite en 1996 et elle a permis de r√©duire l’hyperinflation de l’√©poque. √Ä l’heure actuelle, 1 EUR est √©gal √† 34.53 UAH.

Billet de 20 hryvnia

Un billet de 20 hryvnias

L’√©conomie ukrainienne repose principalement sur des industries √©tablies √† l’√©poque sovi√©tique. Toutefois, c’est un libre march√© √©mergeant qui affichait une croissance √† deux chiffres jusqu’√† la r√©volution orange.

Du point de vue de ses ressources naturelles, elle peut compter sur l’agriculture (avec par exemple les tournesols, les noix, les betteraves sucri√®res…) et les ressources mini√®res (le fer, l’uranium, l’acier, la potasse…)

Malgr√© le conflit qui les oppose, la Russie reste le principal partenaire √©conomique de l’Ukraine : en 2015, l’Ukraine restait d√©pendante de la Russie pour 21% de ses importations et 12% de ses exportations.

Ce conflit a eu un impact sur l’√©conomie du pays : de 2013 √† 2017, le PIB de l’Ukraine a chut√© de 49% !

C – Les transports

Du c√īt√© des transports, l’Ukraine poss√®de un important r√©seau routier, mais qui est en tr√®s mauvais √©tat : seules les autoroutes sont entretenues au d√©triment des axes secondaires, j’en ai fait l’exp√©rience !

Le r√©seau ferroviaire est lui aussi tr√®s d√©velopp√© et plut√īt fiable (l√† encore bas√© sur mon exp√©rience).

Les principaux ports se trouvent sur la mer Noire et la mer d’Azov, ses seules c√ītes. Le port le plus important est celui d’Odessa.

Concernant le transport aérien, le pays est doté de 412 aéroports (chiffres de 2012).

D – Le tourisme

Le secteur du tourisme repr√©sente 2.2% du PIB ukrainien. En 2012, l’Ukraine √©tait le neuvi√®me pays le plus visit√© d’Europe. C’est notamment d√Ľ au fait que les citoyens de l’Union europ√©enne, de l’AELE, des √Čtats-Unis, du Canada, du Japon et de la Cor√©e du Sud n’ont pas besoin d’un visa pour visiter l’Ukraine.

L’Ukraine a la chance de poss√©der diff√©rents paysages et lieux touristiques : un littoral sur la mer Noire avec des plages nombreuses, des ch√Ęteaux historiques, des parcs, des sites viticoles, des montagnes avec des stations de ski et de nombreux mus√©es.

E – L’environnement

L’Ukraine a bien entendu √©t√© marqu√©e par la catastrophe de la centrale nucl√©aire de Tchernobyl le 26 avril 1986. J’ai eu la chance de pouvoir visiter la zone d’exclusion et j’√©crirai un article d√©di√© √† ce sujet.

Le pays fait face √† d’importants d√©fis environnementaux notamment pour prot√©ger ces nappes phr√©atiques de la pollution massive en provenance des mines et des armes utilis√©es pendant les combats (soufre, plomb…). Il est d’ailleurs d√©conseill√© de boire l’eau du robinet.

Le pays ne semble pas non plus avoir adopté de politique de tri des déchets.

De mani√®re g√©n√©rale, j’ai l’impression que les questions environnementales ne semblent pas √™tre prioritaires en ce moment en Ukraine.

F – La culture

Enfin, parlons à présent un petit peu de la culture ukrainienne.

Je ne m’y connais pas assez en litt√©rature, cin√©ma et musique ukrainienne pour en parler ici.

Au niveau religieux, les Ukrainiens sont majoritairement chr√©tiens (essentiellement orthodoxes et dans une moindre mesure, catholiques). L’islam r√©unit 1% des croyants tandis que le Juda√Įsme est √† moins de 0.5%.

La cuisine ukrainienne a également une part importante dans la culture nationale :

  • une soupe traditionnelle que l’on appelle le bortsch est servie en entr√©e et se compose de betteraves et de l√©gumes divers selon les envies (chou, carottes, pommes de terres, oignons, tomates…) mais aussi de viande (poulet, porc ou boeuf)
  • le varenyky est aussi un plat ukrainien tr√®s populaire : il s’agit de raviolis tr√®s volumineux. Leurs farces peut-√™tre constitu√©es de pommes de terre, de fromage, de champignons, de choux, voire m√™me de fraises ou de cerises !
Un bol de bortsch

Un bol de bortsch fait maison !

III – La ville de Lviv, un joyau de l’Europe de l’Est

Lviv est la 7√®me ville la plus peupl√©e d’Ukraine avec plus de 730 000 habitants. Elle se situe √† 70 km de la fronti√®re polonaise et √† 469¬†km √† l‚Äôouest de Kiev.

Elle b√©n√©ficie d’un climat continental temp√©r√© avec plus de 300 jours de soleil par an. La temp√©rature moyenne est de -4¬įC en hiver (janvier) et de 18¬įC en √©t√© (juin).

C’est aussi, et surtout, la seule ville d’Ukraine √† √™tre inscrite sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1998.

Lviv, Ukraine

A – Un r√©sum√© de l’histoire de la ville de Lviv

Fond√©e en 1256 par Daniel Ier, roi de Galicie-Volhynie, elle tient son nom de son fils, Lev (L√©on en fran√ßais). La Galicie-Volhynie √©tait l’√Čtat le plus puissant d’Europe Orientale au XIII√®me et XIV√®me si√®cle.

Après la mort de Daniel Ier, ses fils Chvarno et Lev Ier lui succèdent. En 1272, ce dernier décide de transférer la capitale du royaume à Lviv.

En 1323, les petits-fils de Lev Ier sont tu√©s en combattant les Mongols : le neveu de Lev Ier r√©cup√®re alors le pouvoir, mais il est captur√© par des nobles locaux en 1340, car ceux-ci n’acceptent pas la nouvelle religion (Grec Orthodoxe) du monarque. Cette capture mettra un terme d√©finitif √† cette dynastie.

La Galicie est alors envahie par Casimir le Grand, roi de Pologne, en 1349 mais celui-ci octroie à la ville le droit de se gouverner elle-même. En 1386, la zone de Lviv est officiellement rattachée aux possessions de la couronne polonaise par Hedwige Ière de Pologne et change de nom pour devenir Lwów.

Durant les siècles suivants, Lwów est donc une ville polonaise multiculturelle et multiconfessionnelle. Elle est un centre de culture, de science et de commerce.

Lwów en 1616 (ou Leopolis en latin)

En 1772, la Russie, l’Autriche et la Prusse se partagent la Pologne qui passe de 733 000 √† 522 000 km2. Lors de ce partage, Lw√≥w change de nouveau de nom et de nationalit√© pour devenir Lemberg, ville autrichienne.

Encore aujourd’hui, de nombreux b√Ętiments de Lviv t√©moignent de cette p√©riode autrichienne : en effet, l’Autriche a modernis√© Lemberg √† la fin des ann√©es 1890 et au d√©but des ann√©es 1900 avec une s√©rie de grands travaux :

  • Les remparts de la ville sont d√©truits pour √™tre remplac√© par une promenade et par l’Avenue de la libert√©.
  • De nouveaux quartiers voient le jour en dehors de la vieille ville.
  • Le tramway est √©lectrifi√© (en 1894)
  • L’op√©ra est construit (1897-1900)
  • mais aussi une nouvelle gare (1904)

La ville se dote d’une classe moyenne et d√©couvre les plaisirs urbains avec les caf√©s, les mus√©es, les th√©√Ętres… Elle voit sa population multipli√©e par 6 en 150 ans.

La nouvelle gare de Lviv, construite en 1904.

La ville restera dans le giron autrichien jusqu’√† la fin de la Premi√®re Guerre mondiale. Au lendemain de celle-ci, l’empire austro-hongrois dispara√ģt : les Ukrainiens et les Polonais s’affrontent alors pour r√©cup√©rer la ville.

Finalement, Lemberg sera de nouveau rattach√© √† la Pologne jusqu’√† la Seconde Guerre mondiale et retrouvera son nom de Lw√≥w.

En septembre 1939, la Seconde Guerre mondiale √©clate. Lw√≥w et sa r√©gion sont envahies par les nazis, mais ceux-ci sont repouss√©s en dehors de la ville par les forces polonaises retranch√©es dans le centre-ville. Les nazis d√©cident alors d’encercler la ville en attendant l’arriv√©e des renforts.

En application du pacte germano-sovi√©tique, l’Arm√©e rouge envahit √† son tour la r√©gion le 17 septembre 1939. La garnison polonaise capitulera face aux Sovi√©tiques au terme de ce qui sera appel√© la bataille de Lw√≥w le 22 septembre 1939. Les Sovi√©tiques annexent alors toute la r√©gion √† la R√©publique socialiste sovi√©tique d’Ukraine et Lw√≥w change √† nouveau de nom pour redevenir Lviv.

Le 24 ao√Ľt 1991, l’Ukraine s’√©mancipe de l’Union sovi√©tique et devient totalement ind√©pendante.

B – Les transports

Pendant longtemps, Lviv a souffert d’un manque d’investissement dans ses infrastructures publiques, tant √† l’√©poque sovi√©tique qu’apr√®s l’ind√©pendance de l’Ukraine.

La ville s’est dot√©e de ses premiers tramways tract√©s par des chevaux d√®s 1880 et passera √† l’√©lectrique 14 ans plus tard en 1894. Le r√©seau actuel se compose de 75 km de voies et d’environ 220 tramways.

Elle possède également un réseau de 50 lignes de bus relativement récents et de 12 lignes de trolleybus.

En 2011, la municipalité de Lviv a entamé une importante réforme de son réseau de transport en commun pour le moderniser.

Lviv poss√®de √©galement une gare ferroviaire qui la relie √† la plupart des villes Ukrainiennes ainsi qu’√† quelques villes √©trang√®res notamment polonaises.

Ma photo de la gare de Lviv en ao√Ľt 2020

Enfin, la ville est √©galement dot√©e d’un a√©roport international (LWO) qui est situ√© au sud-ouest √† seulement 3 km du centre-ville.

C – L’√©conomie

L’√©conomie de Lviv est relativement diversifi√©e : le premier secteur est celui des technologies de l’information (15% des emplois) et le deuxi√®me est celui du tourisme. L’infrastructure h√īteli√®re et touristique a √©t√© consid√©rablement √©largie √† l’occasion du Championnat d’Europe de football de 2012.

D – Une ville touristique

Lviv est une ville qui attire de nombreux touristes, et notamment depuis que l’Ukraine a d√©cid√© d’assouplir sa politique de visa pour les visiteurs en provenance de l’Union Europ√©enne en 2005.¬† Le Championnat d’Europe de football de 2012 a √©galement √©t√© tr√®s b√©n√©fique pour la ville.

Il s’agit de la troisi√®me ville la plus touristique du pays, derri√®re Kiev et Odessa. Elle abrite de nombreux monuments et lieux remarquables tels que l’Op√©ra de Lviv, le Palais Potocki, l’h√ītel de ville situ√© sur la place du Rynok…

L’op√©ra de Lviv, le palais Potocki (Photo de Konstantin Brizhnichenko) et l’h√ītel de ville (place du Rynok)

IV РLe marché immobilier à Lviv, Ukraine

Alors qu’elle n’est que la 7√®me ville d’Ukraine en termes de population, Lviv est devenue en quelques ann√©es la seconde ville sur le march√© des biens immobiliers.

Parce que l’immobilier est l’une de mes passions, je me suis int√©ress√© de pr√®s au march√© immobilier de Lviv et je vous ai pr√©par√© une s√©rie de r√©ponses aux questions que vous vous posez sans doute !

Pour rappel, je vous partage ici mes propres recherches et je ne peux pas vous garantir que les r√©ponses que je vous donne soient toujours d’actualit√© : vous devez toujours faire vos propres recherches avant de vous engager sur l’achat d’un bien immobilier, quel que soit le pays !

1 – Un √©tranger peut-il acheter un bien immobilier (terrain, maison, appartement…) en Ukraine ?

Oui, sinon vous vous doutez bien que je n’aurais pas r√©dig√© cet article ! La loi ukrainienne ne fait pas de distinction entre ces citoyens et les citoyens √©trangers en ce qui concerne l’immobilier, √† une exception pr√®s, les terrains agricoles.

Un √©tranger, r√©sident fiscal ou non, peut donc acheter n’importe quel bien immobilier en Ukraine, √† l’exception donc des terrains agricoles.

Il est important de noter √©galement que pour tout investissement en Ukraine dans un bien immobilier √©valu√© √† plus de 100 000 dollars am√©ricains (environ 81 352 euros), l’investisseur peut obtenir un permis de r√©sidence permanente pour lui et sa famille.

2 РComment trouver un bien immobilier à acheter à Lviv ?

Des biens immobiliers en vente √† Lviv, ce n’est pas ce qui manque ! Mais pour trouver la bonne opportunit√© d’investissement, plusieurs options s’offrent √† vous :

Option 1 : Vous parlez ukrainien, vous pouvez chercher par vous-même

Comme dans n’importe quel pays, il existe de nombreux sites internet en Ukraine pour mettre en relation des vendeurs et des acheteurs de biens immobiliers.

Si vous parlez ukrainien, et que vous avez déjà un peu vécu en Ukraine, vous pourrez sans doute assez facilement utiliser ces sites internet.

Lors de mes recherches j’en ai utilis√© quelques un qui ont des interfaces en Anglais : www.real-estate.lviv.ua, dim.lviv.ua, www.house-ua.com, kvadom.com et luxuryestate.com mais la plupart des agents immobiliers derri√®re ces annonces ne parlent que ukrainien, tr√®s peu anglais et pas du tout fran√ßais.

Option 2 : Vous ne parlez pas ukrainien, vous pouvez engager un chasseur immobilier anglophone.

Je dis anglophone, mais je suis s√Ľr qu’en cherchant bien il existe des chasseurs immobiliers qui parle fran√ßais. Sachez tout de m√™me que leurs services seront sans doute plus chers que s’ils ne parlent qu’anglais (car le Fran√ßais est une langue moins r√©pandu en Ukraine.)

J’ai dans mon carnet d’adresses un chasseur immobilier anglophone qui travaille sur Lviv et je peux vous donner son contact sur simple demande.

Option 3 : Vous ne parlez pas ukrainien, vous pouvez passer par une agence immobilière anglophone / francophone.

C’est loin d’√™tre l’option que je pr√©f√®re (car une agence vous proposera uniquement son catalogue), mais cela peut-√™tre une solution.

Je n’ai pas d’agence immobili√®re √† conseiller sur Lviv.

3 РQuelles sont les vérifications spécifiques au marché immobilier ukrainien ?

En plus des v√©rifications habituelles lors d’un achat d’un bien immobilier, certaines v√©rifications sp√©cifiques √† l’Ukraine doivent √™tre effectu√©es pour limiter les risques.

Il est recommand√© de faire inspecter le bien par des experts ind√©pendants afin de r√©v√©ler ou non la pr√©sence de probl√®mes (structurels, d’eau, d’√©lectricit√©, etc…) ou d’√©l√©ments qui pourraient augmenter le co√Ľt d’achat ou de r√©novation.

Il est √©galement important de v√©rifier avant l’achat si le b√Ętiment est prot√©g√© (c’est souvent le cas dans la vieille ville de Lviv) car cela peut rendre d’√©ventuelles r√©novations plus compliqu√©es et plus co√Ľteuses. La protection s’applique parfois qu’√† certains √©l√©ments comme par exemple le balcon ou le plafond du bien.

Avant tout achat immobilier, une v√©rification doit √™tre effectu√©e aupr√®s d’un registre qui, en anglais, s’appelle ¬ę¬†State Registry of Real-Estate Property Rights and Their Encumbrances¬†¬Ľ. Ce registre contient des informations sur chaque propri√©t√© (propri√©taire(s), pr√™t immobilier en cours, locataire, imposition, proc√©dures l√©gales en cours, etc…).

Cette v√©rification vous permettra d’√™tre s√Ľr que la personne qui souhaite vous vendre son bien et bel et bien l’unique propri√©taire de celui-ci : si ce n’est pas le cas, vous devrez vous mettre en contact avec les autres propri√©taires du bien, car vous devrez obtenir leur consentement √©galement. Vous pourrez aussi vous assurer que tous les documents li√©s √† la propri√©t√© sont conformes (les plans officiels par exemple).

Vous devez √©galement faire une v√©rification aupr√®s du Registre des d√©cisions de justice (accessible sur internet) afin de v√©rifier qu’il n’y a actuellement aucune proc√©dure en court contre la propri√©t√© que vous souhaitez acheter.

Il faudra √©galement s’assurer que le vendeur est en capacit√© l√©gale de le faire :

  • S’il s’agit d’un particulier : il faudra v√©rifier son passeport, son num√©ro fiscal et son permis de r√©sidence (s’il s’agit d’un √©tranger). Vous devrez √©galement v√©rifier que le vendeur est majeur, sain d’esprit (surtout pour les personnes √Ęg√©es) et qu’il n’a pas de tuteur l√©gal. De plus, si le vendeur est mari√© ou s’il vit comme un couple mari√© (concubinage), il doit vous fournir le consentement notari√© de son mari / de sa femme.
  • S’il s’agit d’une entreprise : il faudra v√©rifier le registre des entreprises (en anglais : Unified State Registry of Legal Entities, Private Entrepreneurs and Public Formations) pour v√©rifier que les personnes qui vont signer l’acte de vente ont bien autorit√© pour le faire.

Enfin, vous devez √©galement v√©rifier qu’au moment de la vente plus personne n’est enregistr√© sur cette propri√©t√© : en effet, en Ukraine, chaque citoyen doit d√©clarer une adresse physique aupr√®s des autorit√©s (c’est un h√©ritage de l’URSS : le syst√®me de Propiska). Si le vendeur a des enfants de moins de 18 ans, vous devez v√©rifier qu’ils ne sont plus enregistr√©s sur la propri√©t√© que vous √™tes en train d’acheter MAIS AUSSI qu’ils sont bien enregistr√©s √† une autre adresse.

4 РComment un étranger peut-il payer son bien immobilier en Ukraine ?

En Ukraine, il est interdit de r√©gler une transaction en cash si le montant est sup√©rieur √† 50 000 UAH (soit environ 1435 euros). Vous devrez donc imp√©rativement payer par virement bancaire, mais plusieurs possibilit√©s s’offrent √† vous :

  • Ouvrir un compte bancaire en Ukraine et faire un transfert de fonds depuis un de vos comptes √† l’√©tranger vers ce nouveau compte. Vous pouvez utiliser Transferwise pour r√©duire les frais de conversion de devise au maximum.
  • Effectuer un virement depuis votre compte √† l’√©tranger vers le compte du vendeur en Ukraine. L√† encore, Transferwise vous aidera √† r√©duire les frais de conversion de devise au maximum.

Quelle que soit l’option que vous retiendrez, n’oubliez pas que les banques de d√©part et d’arriv√©e des fonds pourront vous demander de pr√©senter des justificatifs concernant la provenance des fonds.

Un non-r√©sident fiscal peut ouvrir un compte bancaire en Ukraine, mais il devra imp√©rativement se d√©placer en agence pour l’ouverture. Dans la plupart des cas, la banque demandera les documents suivants :

  • Votre passeport
  • Un justificatif de domicile
  • Votre num√©ro fiscal (Tax reference number – pour les r√©sidents uniquement)

Il sera souvent plus facile d’ouvrir un compte bancaire dans une grande ville, car les employ√©es auront plus d’exp√©rience en ce qui concerne les documents et proc√©dures n√©cessaires pour les √©trangers.

En plus des banques locales (Pravex Bank, Privatbank, UniCredit Bank, Piraeus Bank, etc…), vous avez √©galement certaines banques fran√ßaises qui sont pr√©sentes tel que Cr√©dit Agricole et BNP Paribas.

5 РQuels sont les documents nécessaires pour acheter un bien immobilier en Ukraine ?

Voici les documents à prévoir en fonction de votre situation :

L’acheteur est un √©tranger :

  • Copie int√©grale du passeport, traduit en Ukrainien.
  • Num√©ro fiscal ukrainien (vous devez en faire la demande aupr√®s des services des imp√īts ukrainiens en leur envoyant une copie traduite en Ukrainien de votre passeport et notari√©. Dur√©e de la proc√©dure : environ 5 jours ouvr√©s)
  • Si vous √™tes mari√©, le consentement de votre femme ou de votre mari, certifi√© par un notaire.

L’acheteur est une entreprise √©trang√®re :

  • Un extrait du registre des entreprises qui prouve l’existence de l’entreprise dans le pays √©tranger.
  • Les statuts fondateurs de l’entreprise.
  • Les documents qui permettent de d√©montrer qui dirigent l’entreprise.
  • Une copie traduite en ukrainien du passeport du repr√©sentant l√©gal de l’entreprise.

L’acheteur est une entreprise ukrainienne :

  • Un extrait du registre des entreprises qui prouve l’existence de l’entreprise en Ukraine (Unified State Register or Legal Entities, Private Entrepreneurs and Public Formations en anglais)
  • Les statuts fondateurs de l’entreprise.
  • Les documents qui permettent de d√©montrer qui dirigent l’entreprise.
  • Une copie traduite en ukrainien du passeport du repr√©sentant l√©gal de l’entreprise.

Tous les documents doivent √™tre l√©galis√©s et apostill√©s (sauf s’il s’agit de document provenant de Pologne, de R√©publique tch√®que ou de quelques autres pays)

6 – Quels sont les frais √† pr√©voir lors d’un achat immobilier en Ukraine ?

Du c√īt√© de l’acheteur, il devra s’acquitter des taxes et imp√īts suivants :

  • La taxe de l’√Čtat qui repr√©sente 1% de la valeur totale du bien.
  • La taxe ¬ę¬†Fonds de pension¬†¬Ľ qui repr√©sente 1% de la valeur totale du bien. (normalement √† la charge du vendeur, mais souvent pay√© par l’acheteur)
  • Les frais de notaires qui habituellement sont compris entre 100 et 200 dollars am√©ricains (entre 80 et 165 euros approximativement)
  • La commission de votre agent immobilier (g√©n√©ralement comprise entre 1 et 6% de la valeur de la propri√©t√©)

Les diff√©rentes taxes √† l’achat doivent √™tre r√©gl√©es avant que le notaire certifie la vente (mais cela peut se faire le m√™me jour).

Il faut généralement prévoir un acompte de 5% pour les vendeurs.

Par la suite, les √©trangers non r√©sidents fiscalement sont tax√©s √† hauteur de 18% sur leur revenu locatif en Ukraine. En cas de revente, le taux d’imp√īt sur les b√©n√©fices est √©galement de 18% (mais dans certaines conditions il peut √™tre de 0%).

Il existe également une taxe foncière annuelle de 1% de la valeur totale du bien immobilier.

7 РJe souhaite acheter un bien immobilier à Lviv, pouvez-vous me conseiller ?

Non. Je ne suis pas un expert du march√© immobilier de Lviv, ni de l’Ukraine : je vous partage juste les r√©sultats de mes propres recherches.

Ce n’est pas la peine de m’envoyer des messages priv√©s ou des emails pour me demander conseil : je n’y r√©pondrai pas.

En revanche, si vous avez des questions, vous pouvez les poser en commentaires, et si j’ai la r√©ponse je vous l’apporterai avec plaisir.

8 РUn étranger peut-il louer son bien immobilier sur des plateformes tel que Airbnb ?

Cela dépend si vous êtes résident fiscal en Ukraine ou non.

En Ukraine, un étranger non-résident fiscal peut mettre en location ses biens immobiliers sur Airbnb ou pour du long-terme, mais il ne peut pas le faire directement.

En effet, selon l’article 170 du code des imp√īts d’Ukraine, un √©tranger non r√©sident fiscal doit obligatoirement passer par une entreprise de droit ukrainien pour pouvoir mettre en location ses biens immobiliers. Cette entreprise sera la repr√©sentante du propri√©taire vis-√†-vis de l’√Čtat ukrainien dans toutes les relations financi√®res (r√©ception des loyers, paiement des imp√īts, etc…). Il est donc possible de passer par une agence ou bien de cr√©er sa propre entreprise en Ukraine pour r√©gler ce probl√®me.

Si vous êtes étranger, mais que vous êtes résident fiscal, la situation est sans doute différente : je vous invite à vous renseigner.

V – Visite d’appartements √† Lviv, Ukraine

En ao√Ľt 2020, j’ai pos√© mes valises pendant 3 mois √† Lviv en Ukraine et j’ai visit√© deux appartements situ√©s en centre-ville pour un budget total de 80 000 euros chacun.

Je vais partager avec vous des photos de ces deux visites pour vous donner une idée plus concrète des types de bien disponible sur le marché immobilier de Lviv.

Appartement #1 : au coeur de la vieille ville de Lviv

Le premier appartement se situe au coeur de la vieille ville de Lviv dans une rue pi√©tonne : l’immeuble en lui m√™me ne paie pas de mine, mais le hall d’entr√©e a √©t√© r√©nov√© r√©cemment. √Ä l’arri√®re il est compos√© d’une petite cour qui peut-√™tre utilis√© l’√©t√© par les copropri√©taires pour d√©jeuner ou d√ģner √† l’ext√©rieur.

Le bien se situe dans la vieille ville de Lviv

L’appartement que j’ai visit√© se situe au deuxi√®me √©tage de l’immeuble : il n’y a pas d’ascenseur, mais un escalier en bois.

C’est un appartement d’une superficie totale de 46 m√®tres carr√©s et qui est compos√© d’une pi√®ce de vie principale (o√Ļ se trouve le lit), d’une cuisine et d’une salle de bain. Les fen√™tres de l’appartement donnent sur la rue pi√©tonne mais l’appartement semble bien isol√© phoniquement.

L’appartement a √©t√© enti√®rement r√©nov√© il y a moins de 5 ans par le propri√©taire actuel qui s’en s√©pare, car il souhaite investir dans des biens commerciaux.

√Ä l’heure actuelle, ce bien est exploit√© en location courte dur√©e via Airbnb et en temps normal (hors COVID), il rapporte entre 820 et 1 230 euros par mois.

Visite du bien en vidéo :

Informations concernant ce bien :
Budget : 80 000 euros
Adresse : 15 Staroievreiska Street, 79000 LVIV (Voir sur Google Maps)
Superficie : 46 mètres carrés
√Čtage : 2√®me √©tage
Type :
Habitation (actuellement loué sur Airbnb)

Photos du bien :

Appartement #2 : à 1 minute du célèbre Opéra de Lviv

Cet appartement se situe √† proximit√© imm√©diate du c√©l√®bre Op√©ra de Lviv : impossible d’√™tre plus proche !

Le bien se trouve à quelques mètres du célèbre Opéra de Lviv

L’appartement se situe tout au fond d’une cour, au deuxi√®me √©tage (sans ascenseur). Les fen√™tres de l’appartement donnent sur la cour.

La superficie de l’appartement est de 55 m√®tres carr√©s et il est compos√© d’une pi√®ce de vie (o√Ļ se trouve le lit), d’une petite cuisine et d’une salle de bain. Il a √©t√© enti√®rement r√©nov√© par le propri√©taire actuel il y a moins de 5 ans.

L’appartement est exploit√© en location courte dur√©e via Airbnb et en temps normal (hors COVID), il rapporte entre 900 et 1500 euros par mois.

Visite du bien en vidéo :

Informations concernant ce bien :
Budget : 80 000 euros
Adresse : 39 Perspective Svobody, 79000 LVIV (Voir sur Google Maps)
Superficie : 55 mètres carrés
√Čtage : 2√®me √©tage
Type :
Habitation (actuellement loué sur Airbnb)

Photos du bien :

VI – Conclusion

Il est temps de conclure cet article-fleuve !

Le march√© immobilier de Lviv est tr√®s int√©ressant et dynamique, mais il ne s’adresse pas aux investisseurs d√©butants ! Si vous souhaitez investir √† Lviv ou en Ukraine, je ne peux que vous conseiller de bien vous entourer pour √©viter les √©cueils et les mauvaises surprises qui pourraient vous faire perdre beaucoup d’argent !

Si vous √™tes d√©j√† un investisseur exp√©riment√©, c’est un march√© qui pourra vous offrir quelques belles opportunit√©s que vous ne trouverez pas ailleurs !

Personnellement, je suis convaincu que le march√© immobilier de Lviv et m√™me de l’Ukraine de mani√®re g√©n√©rale est promis √† un bel avenir √† moyen et long terme… sous r√©serve que le pays d√©passe les challenges politiques auxquels il est confront√© √† l’heure actuelle.

N’h√©sitez pas √† donner votre avis (en restant courtois comme d’habitude) ou √† poser vos questions dans les commentaires !

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